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| 十文字会計鑑定事務所ホームページ>> |
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十文字先生 「不動産は常に価格が動いていますから、買ったときよりも値上がりしていたり、値下がりしていたりで、必ず譲渡益か譲渡損が発生していると思います。所得がプラスなら税金を支払う。マイナスなら税金が還付される可能性がある。どちらにしても確定申告は必要になります。
ご質問のように譲渡益が出ても、マイホームにかかわる特例を使えば、税金がゼロになる場合もありますね。計算上の税金がゼロなら、申告も不要だと勘違いされている方もいらっしゃいますが、それは間違い。申告をしないと特例が適用されず、課税されてしまいます。 |
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| 申告書の『特例適用条文等』の欄に、3000万円特別控除なら『措法35（租税特別措置法第35条）』と記載し、必要書類を添付して提出しなければなりません。その他、買い換え特例や軽減税率の特例など、いくつかありますが、いずれも同様の申告が必要です。 |
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確定申告に必要な基本的な書類は図1の通りです。所得がプラスの場合は分離課税用の別表、マイナスの場合は損失申告用の別表、それぞれを確定申告書Ｂや譲渡所得の内訳書などと一緒に出す決まりになっています。
添付書類の中で注意したいのは、取得時の書類。証明できる書類がなければ、売却代金の5％相当額で計算することになり、その結果、所得金額が多くなってしまう恐れもあります。なるべく、こうした書類はきちんと残しておくようにしましょう」 |
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十文字先生 「所有期間が5年を超えるなど、特定のマイホームを売却して譲渡損が発生し、住宅ローンを使って新居に買い換えた場合は、他の所得と損益通算して所得税の還付を受けることができます。さらに、1年目で控除しきれなかった譲渡損はその翌年から最長3年間、繰越控除できる特例があります。
Ｉ・Ｏさんの場合、［給与所得600万円−譲渡損1000万円＝▲400万円］となり、1年目は所得税が全額還付され、2年目も400万円を繰越控除することができるわけです。
繰越控除の適用条件については、バックナンバー（“これでなっとく”税務講座第8回）をご覧ください。
この特例を使うには、図2のような書類を申告書に添えて確定申告する必要があります。売却したマイホーム関係、買い換え先の新居、両方あわせるとかなりたくさんの書類がありますから、漏れのないように準備しておきたいものです。
ところで、Ｉ・Ｏさんの場合は新居がまだ決まっていないということですが、譲渡した翌年の12月末までに買い換え先を購入すれば特例を受けることができます。昨年売却したということは今年中に買い換えれば大丈夫です。
だだし、申告手続きは譲渡した年の翌年の確定申告の期日、つまり今年の3月15日までにしておかなければなりません。 |
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| 『でも、買い換え先の書類が用意できないのでは？』 |
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もっともな疑問ですね。でもご心配なく。このような場合は、買い換え資産の取得予定年月日、取得価額の見積額を『特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書』に記載して申告しておきます。そして、実際に取得した年の所得税の確定申告の期日、Ｉ・Ｏさんの場合は来年の3月15日までに、新居に必要な書類を提出します。
実際に買い換えができなかった場合など、適用要件を満たさなかったときは、翌年4月までに『修正申告書』を出さなければなりません。
いずれにしてもマイホームを売却したら、何らかの形で申告は必要になります。申告に必要な書類の多くは所轄の税務署に備え付けられています。書類を取りに行くのとあわせて、資産税課などの担当課に相談してみるといいでしょう。3月15日の最終日に近くなると混み合いますから、早めにスタートしましょう」 |
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